A nova lei das rendas entrou em vigor no dia 12 de Novembro de 2012, com esta alteração os proprietários e inquilinos terão novas regras, prazos e obrigações.
Os proprietários e inquilinos com rendas antigas – anteriores a 1990 – terão novas regras, prazos e obrigações. Saiba quais as novas normas e como funcionará a nova lei das rendas.
Conheça todas as alterações imposta pela nova lei do arrendamento 2012, e antecipe os movimentos do senhorio e/ou do arrendatário/inquilino.
Com a entrada desta nova lei do arrendamento, os senhorios poderão enviar aos inquilinos as suas propostas para atualização das rendas anteriores a 1990.
Em causa estão mais de 255 mil contratos de arrendamento, as chamadas “rendas antigas” que poderão vir a ter aumentos significativos.
1 – Como será feita a actualização da renda?
Será por negociação. O senhorio avança com uma proposta ao inquilino, aproximando a renda dos valores de mercado. O arrendatário pode aceitar, apresentar uma contra-proposta ou dizer que não aceita e terá 30 dias para responder.
Se aceitar, a renda é actualizada, com contrato de cinco anos, a menos que ambos optem por outra duração. Uma das características da nova reforma é que deixa de haver um prazo mínimo para os contratos de arrendamento.
2 – E se o inquilino não responder?
A falta de resposta do inquilino vale como aceitação da renda proposta pelo proprietário. Mas o inverso também é válido. E se o inquilino comunicar que não concorda, mas não indicar um valor alternativo, vale o montante indicado pelo proprietário.
Mais uma vez, o inverso também é válido. Isto é, se o arrendatário fizer uma contra-proposta e o senhorio não responder em 30 dias, dá-se como certa a proposta feita pelo arrendatário.
3 – O que acontece quando o inquilino apresenta uma contra-proposta?
O senhorio pode aceitar e a renda é actualizada. Mas se não aceitar, o proprietário pode acabar com o contrato e pagar uma indemnização equivalente a cinco anos de renda, que corresponde ao valor médio das duas propostas. Por exemplo: o senhorio propõe 300 euros, mas o inquilino só aceita 200 euros de renda.
O acordo falha e o valor que servirá de base à indemnização que o senhorio terá que pagar é de 250 euros. Multiplicado por 60 meses, dará 15 mil euros. Ou, no caso de não ter dinheiro para pagar a indemnização, o senhorio pode actualizar a renda até ao limite máximo de 1/15 do valor patrimonial tributário.
4 – Quanto tempo tem o inquilino para abandonar a casa?
Se for o senhorio a denunciar o contrato, a proposta do Governo refere que o inquilino tem sete meses para sair. O prazo pode ser alargado para 13 meses no caso de haver crianças ou estudantes a cargo da família.
Já se for o próprio inquilino a denunciar o contrato de arrendamento deve desocupar a casa em três meses, não havendo lugar a actualização de renda nem a recebimento de indemnização.
5 – Há mecanismos de protecção para os mais carenciados?
Sim. O Governo criou algumas excepções para os mais carenciados e introduziu um período de transição com aumentos mais suaves. Assim, durante cinco anos, as subidas não serão tão abruptas.
Para quem ganha até 500 euros, a renda não poderá ultrapassar os 50 euros: a actualização máxima será de 10%. Já para quem receba entre 500 e 1.500 a renda terá de ser no máximo de 250 euros (taxa de esforço de 17%) e para quem ganhe entre 1.500 e 2.425 euros – o valor da renda não poderá ir além dos 606 euros (taxa de esforço de 25%).
6 – E para os idosos?
Os idosos a partir de 65 anos e as pessoas com um grau de deficiência superior a 60% também terão alguma protecção. Pode existir actualização de renda, mas não podem ser despejados.
Ou se aplica o sistema de negociação ou, se houver uma situação de carência económica, aplicam-se os mesmos tectos previstos para as famílias com dificuldades financeiras.
Mas a renda aumentará sempre. Neste caso, no período de cinco anos, o aumento da renda terá um máximo de 1/15 avos o valor da casa, apurado com base na avaliação feita pelas Finanças de acordo com as regras do IMI.
7 – E se ao fim dos cinco anos, o inquilino continuar a ter dificuldades financeiras?
Esta foi uma das questões que o Presidente da República, Cavaco Silva terá feito ao ministério de Assunção Cristas antes de promulgar a nova lei.
De acordo com um comunicado divulgado em Julho “findo aquele período [de transição], não há lugar ao despejo por mera vontade do senhorio, fixando-se o valor da renda anual, na falta de acordo entre senhorio e arrendatário, em 1/15 do valor patrimonial tributário do prédio”. Isto não excluirá depois o apoio do estado.
Segundo a ministra, as soluções podem passar pelo apoio ao arrendamento, sendo o diferencial da renda suportado pelo Estado, pela habitação social ou pelo mercado social de arrendamento.
8 – Em caso de incumprimento, quando pode o proprietário denunciar o contrato?
O senhorio pode pôr fim ao contrato após dois meses de incumprimento ou atraso no pagamento. No mês seguinte, e apenas uma vez durante o contrato, o inquilino pode regularizar a sua situação.
Neste caso, a resolução do contrato fica sem efeito. Mas caso não pague as rendas em atraso, o proprietário pode recorrer ao despejo. Assim, o despejo é possível ao fim de três meses ou após novo atraso de dois meses.
Além disso, haverá outra situação. Se o inquilino se atrasar por quatro vezes, seguidas ou intervaladas, no período de um ano por oito dias a pagar a renda, o senhorio pode despejá-lo.
9 – Estas regras são válidas para o arrendamento comercial?
Sim, a lei aplica-se aos contratos para fins não habitacionais anteriores a 5 de Outubro de 1995 .
10 – Há regras específicas para as microentidades?
Sim. Neste caso, as microentidades, com um volume de negócios líquido até 500 mil euros, um balanço total do mesmo valor e com um número médio de cinco empregados terão direito ao período de transição de cinco anos em que a rendas terão o limite de 1/15 avos o valor patrimonial tributário calculado pelas Finanças com base nas regras do IMI.
FONTE – DIARIOECONOMICO
